FAQ zur Beratung
Eignet sich die Immobilie als Kapitalanlage für den Vermögensaufbau für jedermann?
Im Zuge der Finanzkrise im Jahr 2008 und der sich daran anschließenden weltweiten Rezession haben die Zentralbanken der Industrieländer die Leitzinsen kontinuierlich gesenkt. Wenn von Niedrigzinsen die Rede ist, sind die Leitzinsen beziehungsweise das volkswirtschaftliche Zinsniveau gemeint. In Europa erfolgt die Zinsfestlegung durch die Europäische Zentralbank (EZB) mit Sitz in Frankfurt am Main. Banken orientieren sich an den Vorgaben der Notenbank, sodass die Leitzinsen die Grundlage für die Entwicklung von Kredit- und Anlagezinsen sind.
Es ist davon auszugehen, dass Niedrigzinsen noch viele Jahre fortbestehen werden. Sie fragen nach dem Warum? Grund für die Niedrigzinspolitik ist, dass Investitionsschwächen überwunden und das Wirtschaftswachstum angekurbelt werden soll. Diese erhoffte Entwicklung ist bis heute nicht eingetreten. Infolgedessen müssen weitere Anreize geschaffen werden beziehungsweise sind weitere regulierende Maßnahmen erforderlich. Dazu gehören Investitionsprogramme ebenso wie Nullzinsen bis hin zu Negativzinsen. Aus diesen Gründen ist davon auszugehen, dass sich an der Niedrig- bis Nullzinspolitik der EZB auch in den kommenden Jahren nichts ändern wird.
Vor diesem Hintergrund wird es immer schwieriger, die passende Anlageform für sich zu finden. Klassische Anlagen wie Lebensversicherungen, Bundesanleihen, Tagesgeldkonten und Sparbücher werfen kaum noch Renditen ab, während renditestarke Anlageformen finanzielle Risiken bergen, die nicht jedermann eingehen kann und will. Da wundert es nicht, dass die Nachfrage nach Immobilien steigt und Bundesbürger immer häufiger in Immobilien investieren – und das zu Recht! Das gilt sowohl für Immobilien als Kapitalanlage als auch für die selbst bewohnte Immobilie. Angesichts der riskanten Geldpolitik der Notenbanken und insbesondere der EZB sind Immobilien als Sachwert eine vergleichsweise sichere Kapitalanlage.
Immobilien haben den Vorteil, dass ihr Wert erhalten bleibt und regelmäßig sogar steigt, sofern Sie die Standortfaktoren berücksichtigen und beim Kauf sachlich und fachlich fundiert recherchieren.
Tatsächlich ist das wachsende Interesse an Immobilien auch bei meinen Kunden signifikant mit der Folge, dass mich meine Kunden aktiv auf die Investition in eine Immobilie ansprechen. Während vor einigen Jahren Immobilien Teil eines Anlageportfolios waren, ist das Hauptinteresse meiner Kunden heute auf Immobilien gerichtet. Immer mehr Kunden kommen aktuell auf mich zu, die fachliche Informationen über diese spannende Anlageform zum Vermögensaufbau haben möchten.
Bauen auch Sie auf Immobilien!
Denn langfristig betrachtet kann sich die Entwicklung der Immobilienpreise wirklich sehen lassen:
Anlageform mit Blick auf die Entwicklung des Rentenniveaus wählen
Eine Immobilie ist eine Investition in Ihre Zukunft, bei der Sie alle notwendigen Rahmenbedingungen einschließlich der Entwicklung des Rentenniveaus berücksichtigen sollten. Bereits am 21. Juli 2004 hat die damalige Bundesregierung mit dem RV-Nachhaltigkeitsgesetz beschlossen, dass das damalige Rentenniveau von 52,9 Prozent im Jahr 2020 auf 46 Prozent und bis zum Jahr 2030 auf 43 Prozent gesenkt werden soll. Diese Vorgaben wurden Ende 2018 in § 154 Abs. 3 SGB VI (Sozialgesetzbuch, sechstes Buch) modifiziert.
Darin heißt es, dass das allgemeine Rentenniveau „bis zum Jahr 2025 48 Prozent nicht unterschreiten“ darf. 2008 hat die Große Koalition das RV-Altersgrenzenanpassungsgesetz verabschiedet, wonach die Regelaltersgrenze auf 67 Jahre angehoben und schrittweise angepasst wird. Die Richtung dieser Entwicklung ist eindeutig, sie zeigt nach unten. Da das Rentenniveau immer weiter sinken wird, wie Sie auch anhand dieser Grafik sehen können, brauchen Sie als zukünftiger Rentner eine private Altersvorsorge, die die Inflation und die monetären Verluste ausgleichen kann.
Inflationsrate in Deutschland
Nicht ohne Grund gelten Immobilien seit langem als wertbeständige und vergleichsweise risikoarme Anlageform. Darüber hinaus bieten Immobilien interessante steuerliche Vorteile.
Auch der insbesondere in Ballungszentren und Umgebung kontinuierlich ansteigende Bedarf an Wohnimmobilien bestärkt den Wunsch nach einer eigenen Immobilie und macht den Immobilienkauf zu einem lohnenswerten Investment. Vor diesem Hintergrund wundert es nicht, dass Immobilien mittlerweile die beliebteste inflationsgeschützte Anlageform der Deutschen sind.
Als reale Werte beziehungsweise Sachwerte sind Immobilien unabhängig von den Schwankungen an den Finanzmärkten und trotzen der Inflation: Steigt das allgemeine Preisniveau, steigen auch die Mieten, und Immobilien werden teurer.
Im Zusammenhang mit Mieten wird aktuell in den Medien die Gefahr der Einführung eines Mietendeckels für die Dauer von fünf Jahren durch den Berliner Senat diskutiert. Die Mieten sollen der Höhe nach begrenzt und bei bestehenden Mietverhältnissen gegebenenfalls nachträgliche Mietsenkungen vorgenommen werden. Das bedeutet staatliche Regulierung des Immobilienmarktes sowie einen massiven Eingriff in die Eigentumsrechte der Eigentümer, was bereits heftigen Widerstand hervorruft. Mit Sicherheit wird der Streit aufgrund des Eingriffs in die grundgesetzlich geschützten Eigentumsrechte vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) landen. Das kann allerdings einige Jahre dauern.
Unabhängig von den Mieteinnahmen steigt der Wert einer Immobilie, abhängig von ihrer Lage und der sie umgebenden Infrastruktur, in begehrten Wohngegenden auch unabhängig von der Inflation.
Immobilieninvestment: Es muss keine selbst bewohnte Immobilie sein
Die meisten Menschen denken im Zusammenhang mit einer Immobilie als Altersvorsorge zunächst an die „eigenen vier Wände“. Das stimmt nach meiner Auffassung nur bedingt. Denn eine selbst bewohnte Immobilie erfordert in Bezug auf die Instandhaltung Investitionen. Das heißt, sie kostet Geld. Selbst wenn die Immobilie schuldenfrei ist, sparen Sie zwar im Alter die Miete, einen Ertrag erwirtschaften Sie jedoch mit Ihrer Immobilie nicht. Das funktioniert nur, wenn Sie zum Beispiel eine Etage oder eine vorhandene Einliegerwohnung vermieten, oder wenn Sie die Immobilie verkaufen. Die meisten Immobilienbesitzer möchten jedoch die selbst genutzte Immobilie später ihren Kindern vererben. Das bedeutet, dass sie keinen besonderen Nutzen aus der Immobilie in Form eines Kapitalrückflusses ziehen. In Bezug auf den Ertrag beziehungsweise die Rendite lohnt es sich unbedingt, in fremdgenutzte Immobilien zu investieren. Warum das so ist, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.
Historische Betrachtung von zwei Anlageformen
Häufig schildere ich meinen Kunden dieses Szenario und stelle danach eine einfache Frage.
Stellen Sie sich bitte folgende Situation vor: Zwei in München wohnhafte Brüder haben im Jahr 1990 jeweils eine Summe von 100.000 DM geerbt, was heute einem Wert von 51.129,19 Euro entspricht. Der eine Bruder vertraute auf Sicherheit und hat das Geld auf seinem Sparbuch angelegt, während der andere risikofreudiger war und eine vermietete Wohnung in München gekauft hat. Die aufgelaufenen Zinsen beziehungsweise die Mieteinnahmen verwendeten beide Brüder zum Leben.
Was glauben Sie, wer von beiden Brüdern hat heute – rund 30 Jahre später – mehr von diesem geerbten Geld?
Tatsächlich muss man kein Profi sein, um die Antwort herauszufinden: Das Sparbuch weist heute noch immer einen Sparbetrag von 51.129,19 Euro auf, während die Immobilie in München eine vielfache Wertsteigerung erfahren hat.
Warum investieren nicht auch Sie in Immobilien als Kapitalanlage?
Das Investment in eine Immobilie bietet viele Chancen, ist aber auch mit einigen Risiken verbunden. Einige davon möchte ich gerne benennen:
Einige meiner Kunden äußern Bedenken in Bezug auf Mietnomaden. Dieses Risiko lässt sich nicht ausschließen. Aber durch eine sorgfältige Auswahl eines Mieters und durch entsprechende Nachweise können Sie dieses Risiko deutlich senken. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, sich über die reale Quote an Mietnomadenfällen in Deutschland zu informieren. Tatsächlich beträgt sie bei allen Neuvermietungen weniger als 0,5 Prozent (https://wohnungswirtschaft.online/achtung-mietnomaden/).
Die erfolgreiche Vermietung einer Immobilie hängt von den Standortfaktoren ab, vom tatsächlichen Bedarf, vom Mietpreis, der Lage und Ausstattung der Wohnung und von der Größe beziehungsweise Zielgruppe, die Sie ansprechen möchten. Mit Standortfaktoren sind unter anderem das Wohnviertel und die Stadt gemeint, in der sich die Immobilie befindet, ebenso wie die Infrastruktur, also das Vorhandensein von Einkaufs- und Sportmöglichkeiten, Ärzten, Schulen und Kindergärten, sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder das öffentliche Straßennetz.
Die Größe der Wohnung sowie die Wohngegend entscheiden ebenfalls über die jeweilige Zielgruppe. Je optimaler diese Faktoren gewichtet sind, umso unwahrscheinlicher ist ein möglicher Leerstand. Bei einem Wechsel von einem Mieter zum anderen ist das Leerstandsrisiko eng mit Ihrem Handeln verbunden. Je früher Sie sich um eine Neuvermietung kümmern, umso besser.
Bei jeder vermieteten Wohnung besteht das Risiko, dass die Miete nicht gezahlt wird. Diesbezüglich sind Sie als Vermieter durch das Mietrecht geschützt. Ist Ihr Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand und ist dieser Mietrückstand nicht unerheblich, können Sie ihm fristlos kündigen. Nicht unerheblich bedeutet, dass der zweimonatige Mietrückstand mindestens eine Miete plus einen Cent betragen muss. Wird in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt und übersteigen die rückständigen Beträge in der Summe eine Monatsmiete, können Sie ebenfalls fristlos kündigen. Zahlt Ihr Mieter mehr als zwei Monate, die nicht zusammenhängend sein müssen, seine Miete nur teilweise, bis ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten entstanden ist, können Sie ebenfalls fristlos kündigen
Aus eigener Erfahrung möchte ich Ihnen ans Herz legen, dass Sie sich bei der Auswahl eine passenden Mieters viel Zeit lassen und sich diverse Nachweise vorlegen lassen, die die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des potenziellen Mieters dokumentieren, zum Beispiel eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorigen Vermieters, einen Einkommensnachweis und eine Bonitätsauskunft. Ich selbst habe einmal den Fehler gemacht, auf die Schnelle ein Studentenappartement vermieten zu wollen. Ich hatte einfach keine Lust, viel Zeit zu investieren und habe auf mein Glück vertraut. Was dann passierte? Die Kaution wurde zu spät gezählt, bereits nach vier Monaten war der Mieter mit der Miete im Rückstand, und dann gab es auch noch Ärger mit der Polizei, worauf ich nicht näher eingehen möchte. Am Ende ging es mir wie einem kleinen Kind, das erst einmal eine heiße Herdplatte anfassen muss, um zu lernen, dass das sehr weh tut. Ein zweites Mal werde ich kein Mietobjekt mehr auf die Schnelle vermieten. Diese Erfahrung gebe ich an Sie und an meine Kunden weiter: Wählen Sie Ihre Mieter sorgfältig aus. Dann ist das Risiko relativ gering, einen Fehlgriff zu tun.
Sind Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus, werden für die Instandhaltung der Immobilie finanzielle Rücklagen gebildet, die von einer Hausverwaltung gemanaged werden. Diese Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und wird ausschließlich dafür verwendet, das Gemeinschaftseigentum einer Immobilie instand zu halten oder nach Schäden wieder instand zu setzen. Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht im Sondereigentum des Eigentümers steht, zum Beispiel die Außenfassade, das Dach, die Tiefgarage, die Außenflächen, das Treppenhaus, die Heizungsanlage und die Gebäudeversicherung. Reichen die Rücklagen der Höhe nach nicht aus, kann eine Sonderumlage erhoben werden.
Wie viel Sie bezahlen müssen, richtet sich nach Ihrem Miteigentumsanteil. Gehören Ihnen 20 Prozent, beträgt Ihr Anteil an der Sonderumlage 20 Prozent. Die Sonderumlage können Sie zwar steuerlich geltend machen, doch sie muss zunächst einmal gezahlt werden. Deshalb lohnt es sich, wenn Sie sich vor dem Investment in eine Immobilie auch über die zuständige Hausverwaltung erkundigen. Hier gibt es bezüglich der Qualität, insbesondere bezüglich der Verwaltung und Vermehrung der Instandhaltungsrücklagen, erhebliche Unterschiede. Das sind die wichtigsten Risiken, die mit dem Investment in eine Immobilie verbunden sind. Einen wichtigen Hinweis habe ich noch: Das Mietausfallrisiko und das Risiko in Bezug auf Mietnomaden können Sie über eine Versicherung absichern.
Es gibt noch viel mehr Risiken im Zusammenhang mit Immobilien wie z.B. Marktrisiko, Zinsrisiko, politische Risiken, technische Risiken, usw. Die gute Nachricht ist aber, gegen viele Risiken können Sie sich absichern wie z.B. eine lange Zinsbindung um das Zinsrisiko zu umgehen, Sie schließen eine Versicherung gegen Mietausfall ab oder eine Rechtsschutzversicherung als Vermieter.
Mit dem „Hebeleffekt“ die Immobilien-Rendite vervielfachen
Mit Immobilien als Kapitalanlage lassen sich hohe Renditen erzielen unter der Voraussetzung, dass Sie als Anleger den sogenannten Hebeleffekt nutzen. Das bedeutet: Sie finanzieren den Kaufpreis zu einem größeren Teil auf Kredit und leihen sich das Geld von der Bank. Das vervielfacht die Rendite immer dann, wenn die Mieteinnahmen über den Kreditkosten liegen. Aber Achtung: Kreditfinanzierte Anlageobjekte sind mit einem finanziellen Risiko verbunden, weil der Zins lediglich für die Dauer der Zinsbindungsfrist konstant bleibt. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld, denn insbesondere Baufinanzierungen sind nach Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig getilgt. Nach Ablauf der Sollzinsbindung müssen Sie die Restschuld an Ihre Bank überweisen. Diesen Betrag finanzieren Sie entweder aus Eigenkapital oder durch die Aufnahme eines neuen Darlehens mit veränderten Zinsen.
Der Leverage-Effekt beschreibt die Hebelwirkung oder den Hebeleffekt des Fremdkapitals auf die Rentabilität des Eigenkapitals. Durch den Einsatz von Fremdkapital anstelle von Eigenkapital kann die Eigenkapitalrendite für den Eigentümer gesteigert werden. Die Hebelwirkung setzt allerdings erst dann ein, wenn ein Anleger Fremdkapital zu günstigeren Konditionen aufnimmt als er mit der Investition an Gesamtkapitalrendite erzielt.
Wenn Sie eine Immobilie in voller Höhe aus Eigenkapital finanzieren und sich kein Geld von der Bank leihen, sind die Eigenkapitalrendite und die Objektrendite identisch. Dies ändert sich allerdings, sobald Sie Ihr Investment durch eine Immobilienfinanzierung hebeln.
Die Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet wie folgt:
Jährlicher Mietertrag – jährliche Zinszahlungen = Jahresreinertrag
(Jahresreinertrag / eingesetztes Kapital) x 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent
Ich möchte die Berechnung anhand des nachfolgenden Beispiels verdeutlichen:
- Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 100.000 Euro.
- Die Finanzierungssumme liegt bei 90.000 Euro.
- Die jährlichen Mieteinnahmen umfassen 3.600 Euro, also 300 Euro monatlich.
- Die Zinszahlungen betragen jährlich 1.500 Euro, das sind 1,5 Prozent.
Erzielen Sie mit Ihrem Objekt einen Jahresreinertrag von 3.600 Euro im Jahr, ergibt sich bei einem Eigenkapitaleinsatz (ohne Kaufpreisnebenkosten) von 10.000 Euro eine Eigenkapitalrendite von 21 Prozent.
Je niedriger das eingesetzte Eigenkapital ist, umso höher fällt die Eigenkapitalrendite aus. In der Betriebswirtschaftslehre ist dann die Rede vom sogenannten Leverage-Effekt: Je mehr Fremdkapital Sie aufnehmen, umso höher fällt die Rendite auf das Eigenkapital aus. Es klingt verlockend, die Eigenkapitalrendite durch möglichst viel Fremdkapital zu hebeln. Doch sollten Sie die Risiken einer Fremdfinanzierung kennen und entsprechend berücksichtigen. Denn der Hebel kann sich im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ins Negative verkehren, wenn es zum Beispiel zu Mietausfällen kommt oder wenn die Kreditzinsen die Rendite übersteigen.
Kapitalanlagen im Renditevergleich: Absparen versus Ansparen
Um die Rentabilität des Investments in eine Immobilie aufzuzeigen, möchte ich zwei verschiedene Arten des Vermögensaufbaus einander gegenüberstellen und miteinander vergleichen: Den Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb (1) und den Vermögensaufbau durch Ansparen (2).
Finanzierungssumme: 200.000 € Bankdarlehen (Hebeleffekt)
Eigenkapital: 10.000 € zur Deckung der Nebenkosten
Monatlicher Aufwand: 250 € über einen Zeitraum von 25 Jahren
In der Beispielrechnung „Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb“ geht es um die Finanzierungssumme von 200.000 Euro, um Eigenkapital in Höhe von 10.000 Euro und um einen monatlichen Aufwand von 250 Euro über einen Zeitraum von 25 Jahren. Die Investitionssumme von 200.000 Euro wird unter Nutzung des Hebeleffektes durch ein Bankdarlehen fremdfinanziert. Die durch das Bankdarlehen entstandenen Zins- und Tilgungsverpflichtungen werden im Wesentlichen durch die Mieteinnahmen der Immobilie gedeckt. Die im ersten Jahr erzielte monatliche Bruttomiete beträgt 540 Euro. Durch den Immobilienerwerb ergeben sich außerdem steuerliche Vorteile, die die durchschnittliche monatliche Eigeninvestition deutlich reduzieren. Nach einer Laufzeit von 25 Jahren ist das Baudarlehen getilgt.
Unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen Wertsteigerung der Immobilie in Höhe von 1,5 Prozent hat der Investor einen Vermögenswert von 290.189 Euro erwirtschaftet. Zu diesem Zeitpunkt beträgt die monatliche Bruttomiete bereits 783 Euro. Während der Rentenphase wächst der Vermögenswert der Immobilie weiter. Gleichzeitig stehen dem Investor weitere Erträge aus dem Mietverhältnis zur Verfügung. Nach einer Laufzeit von weiteren 18 Jahren hat sich die monatliche Bruttomiete auf 1.024 Euro erhöht, während der Vermögenswert der Immobilie auf 379,375 Euro gestiegen ist.
Eigenkapital: 10.000 € als Grundstock für einen Sparvertrag
Monatlicher Aufwand: 250 € über einen Zeitraum von 25 Jahren
Beim „Vermögensaufbau durch Ansparen“ werden wieder 10.000 Euro Eigenkapital sowie ein monatlicher Aufwand von 250 Euro über einen Zeitraum von 25 Jahren zugrunde gelegt. Trotz gleicher Eigenkapitalanlage von 10.000 Euro und dem identischen monatlichen Aufwand von 250 Euro steht dem Investor nach einer Laufzeit von 25 Jahren lediglich ein Vermögenswert von 132.092 Euro nach Abzug der Abgeltungssteuer zur Verfügung. Berücksichtigt wurde eine Verzinsung des Kapitals von jährlich 3 Prozent. Im Gegensatz zum Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb erfährt der Sparbetrag keine weitere Wertsteigerung.
Das bedeutet, dass er in wenigen Jahren vollständig aufgebraucht sein wird, wenn regelmäßig Kapital in Form einer monatlichen Rente entnommen wird. Im ersten Jahr der Rentenphase wird monatlich eine Rente in Höhe von 783 Euro vom angesparten Kapitalwert entnommen. Dieser Betrag ist mit der Nettomiete beim Immobilienerwerb identisch. Die Berechnung der Weiterentwicklung basiert auf der Annahme, dass die monatlichen Entnahmen konstant bleiben. Das bedeutet, dass der Vermögenswert des Sparvertrages nach rund 18 Jahren vollständig aufgebraucht ist. Steigen die monatlichen Entnahmen im gleichen Verhältnis wie die Mieteinnahmen bei der Immobilieninvestition, ist das angesparte Kapital bereits zwei Jahre früher, nämlich nach insgesamt 16 Jahren, verbraucht.
Fazit des Renditevergleichs
Ziel dieser beiden Beispiele ist, den Unterschied zwischen Absparen und Ansparen herauszuarbeiten, also den Vermögensaufbau durch Ansparen und den Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb miteinander zu vergleichen. Im Ergebnis steht fest, dass der Vermögensaufbau durch eine Immobilieninvestition deutliche Vorteile gegenüber dem Vermögensaufbau durch Ansparen aufweist, nämlich diese:
- Die Refinanzierung der Immobilie erfolgt durch Mieteinnahmen und Steuervorteile.
- Die Immobilieninvestition ist eine Investition in einen Sachwert und damit in einen echten Substanzwert.
- Das durch die Immobilieninvestition erwirtschaftete Vermögen sowie zukünftige Erträge verzehren sich nicht und sind überdies vererbbar.
- Die Vermietung der Immobilie sichert eine Dauerrente, die darüber hinaus inflationsgeschützt ist.
- Zum Beginn Ihres Rentenalters stehen Ihnen wahlweise zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Sie verkaufen die Immobilie oder Sie generieren aus den Mieteinnahmen eine Zusatzrente. Wichtig zu wissen ist, dass der Immobilienverkauf nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei ist. Die aus den Mieteinnahmen generierte Zusatzrente ist hingegen steuerpflichtig.
- Das zu Rentenbeginn durch den Immobilienerwerb existierende Sachwertvermögen übersteigt regelmäßig das zu diesem Zeitpunkt vorhandene Ansparkapital.
Sie sehen selbst, dass das Immobilieninvestment gegenüber dem Ansparkapital signifikant besser abschneidet.
Die Wahl des richtigen Standortes für den Immobilienkauf
Sie sollten nicht blind in eine Immobilie investieren, nur weil ein Angebot verlockend klingt. Stattdessen sollten Sie sich intensiv mit der Standortqualität befassen. Das bedeutet, dass Sie sich vor Ort den Standort ansehen und ihn anhand bestimmter Standortfaktoren prüfen. Aufgrund meiner beruflichen und persönlichen Erfahrung rate ich Ihnen, die Zukunfts- und Wachstumschancen eines Standorts anhand von Analysen zu begutachten.
Dabei geht es um vorhandene Schul- und Bildungseinrichtungen, um die Qualität ansässiger Unternehmen und Arbeitgeber und ihre Investitionsbereitschaft sowie um die Altersstruktur, da junge Menschen und eine hohe Geburtenrate die nachhaltige Vermietbarkeit einer Wohnung sichern und die Kaufkraft einer Region stärken. Die Infrastruktur ist ebenfalls maßgeblich für die Beurteilung der Standortfaktoren.
Dazu gehören eine gute Anbindung an das Straßenverkehrsnetz, an öffentliche Verkehrsmittel einschließlich der Bahn sowie die Nähe zu einem Flughafen.
Außerdem entscheidend ist das Kulturangebot sowie Sportanlagen die einen hohen Freizeitwert bieten und die Nähe zu Parks und Grünanlagen oder sogar Wald über die Qualität des Standorts. Wichtig sind auch die Einwohnerstruktur in der Nachbarschaft sowie die Entfernungen zu Schulen und Kindergärten, zu Einkaufsmöglichkeiten und zur Innenstadt, zu Bars, Cafés und Restaurants. Vom Image eines Wohnviertels oder einer Region ist abhängig, ob und an wen Sie Ihre Immobilie vermieten können.
Achten Sie außerdem auf die Angaben der Miethöhe in einem qualifizierten Mietspiegel sowie auf die Leerstandsquote in der gewünschten Region. Auch Umweltfaktoren entscheiden über die Vermietbarkeit einer Wohnung, unter anderem Hochwassergefahr, Luftverschmutzung, intensive Wetterereignisse in der Vergangenheit, Lärm und der Sonneneinfall sowie die Ausrichtung der Immobilie, die über die Helligkeit einer Wohnung entscheiden.
Auch wenn aktuell in ländlichen Lagen Objekte mit hohen Renditen zu erwerben sind, müssen Sie sich die Frage stellen: Wird hier die Nachfrage nach Wohnraum auch noch in den kommenden Jahren hoch sein? Wurde die Immobilie in einer nachhaltigen Lage erworben, profitieren Sie nicht nur davon, dass die Miete rüber die Investitionsdauer den Kredit getilgt haben, sondern auch zusätzlich vom Wertzuwachs durch die hohe Nachfrage der Region. Durch eine geringe Restschuld bei der Bank und einen höheren Marktpreis können Sie so Ihren Gewinn also in zwei Richtungen optimieren – das Prinzip der doppelten Wertsteigerung von Immobilien.
Auf das Kaufpreis-/Mietverhältnis achten
Ein Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage muss sich rechnen. Es bringt Ihnen nichts, wenn der Standort München beste Zukunftschancen hat, sich jedoch der Kaufpreis der Immobilie nicht rechnet.
Ich möchte das anhand einiger Beispiele, bezogen auf das Jahr 2018, verdeutlichen:
München: Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter 8.342 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter laut Mietspiegel: 16 Euro
Ingolstadt: Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter 4.966 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter laut Mietspiegel: 12,50 Euro
Berlin: Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter 5.243 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter laut Mietspiegel: 12,00 Euro
Dresden: Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter 2.500 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter laut Mietspiegel: 8,00 Euro
Mit Blick auf die Zahlen sehen Sie, dass Sie am Standort Dresden eine Kaltmiete von durchschnittlich 8 Euro erzielen. Im Gegensatz dazu sind die Mieteinnahmen in München doppelt so hoch. Das geht jedoch zu Lasten des durchschnittlichen Kaufpreises, der den in Dresden um 250 Prozent übersteigt. Als Ergebnis halte ich fest, dass eine Immobilie in Dresden als Kapitalanlage rentabler ist als eine Immobilie in München. Natürlich müssen auch weitere Faktoren in die Entscheidung mit einbezogen werden. Doch dem Grunde nach geht es mir darum, dass Sie die Vorgehensweise und die Kriterien verstehen, nach denen ich Immobilien für meine Kunden aussuche.
Ein höherer Bodenrichtwert verringert die Abschreibung auf das Gebäude
Viele von Ihnen haben schon einmal den Satz gehört: „Grund und Boden sind sehr teuer“ – oftmals im Zusammenhang mit der Landeshauptstadt München. Grund für die hohen Preise ist der Bodenrichtwert, der in der Landeshauptstadt München sehr hoch ist. Dabei handelt es sich um den Durchschnittswert pro Quadratmeter für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Richtwertzone. Der Bodenrichtwert basiert auf regionalen Kaufpreisen und ist ein durchschnittlicher Wert der Liegenschaftspreise eines Gebiets, Stadtteils, einer Gemeinde oder Straße. Alle zwei Jahre werden die Kaufpreise zu einem Stichtag erhoben und in Quadratmetern angegeben.
Gerade in Städten, in denen der Bodenrichtwert hoch ist, haben Sie regelmäßig eine geringe Abschreibung auf Immobilien. Grund ist, dass der Kaufpreis einer Immobilie in Grund und Boden sowie in einen Gebäudeanteil aufgeteilt wird.
Beide werden steuerlich jedoch unterschiedlich behandelt. Grund und Boden können nicht abgeschrieben werden, während der Gebäudeanteil von Häusern, die nach 1925 erbaut worden sind, in Höhe von jährlich 2 Prozent über eine Dauer von 50 Jahren abgeschrieben werden können. Bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, ist die Abschreibung höher veranlagt und beträgt bei 20 Jahren sogar jährlich 2,5 Prozent.
Ich mache Sie bewusst auf Feinheiten und steuerliche Vorteile aufmerksam. Immer wieder erlebe ich, wenn Kunden mit einem Angebot zu mir kommen, das ich bewerten soll, dass die steuerliche Abschreibung bei der Standortwahl einer Immobilie nicht berücksichtigt wird.
Detaillierte Informationen zu diesem Thema finden Sie auf den Seiten des Bundesfinanzministeriums unter https://www.bundesfinanzministerium.de oder in einem Artikel von der Abendzeitung München vom August 2019: 160.000 € für einen Quadratmeter
Die Mietrendite ist nicht alles
Häufig erhalte ich Anfragen von Interessenten, die nach Eigentumswohnungen mit einer sehr hohen Mietrendite suchen, während andere Aspekte vernachlässigt werden. Ich sehe meine Aufgabe darin, potenziellen Immobilienkäufern zu helfen und sie auf alle Faktoren aufmerksam zu machen, die im Zusammenhang mit der Investition in eine Immobilie bedeutsam sind. Die Mietrendite ist nur ein Teilaspekt des Immobilieninvestments, das gleichberechtigt neben anderen Faktoren steht. Damit möchte ich zum Ausdruck bringen, dass die Mietrendite zwar wichtig, aber eben nicht alles ist.
Diese Formel hilft bei der Berechnung der Bruttomietrendite:
Kaltmiete p.a. in Relation zum Kaufpreis:
Kaltmiete: 3.600 p.a.
Kaufpreis: 100.000 Euro
Bruttomietrendite: 3,6 Prozent
Einfache Rechnung bei einer Wohnung als Kapitalanlage:
Bruttomietrendite: 3,6 Prozent
Zinssatz Darlehen: 1,5 Prozent
Tilgung: 2,0 Prozent
= 0,1 Prozent Überschuss für die sonstigen Kosten, zum Beispiel für die Hausverwaltung usw.
Meiner Meinung nach kann eine Wohnung mit einer Mietrendite von 3,5 Prozent trotzdem lukrativer sein als eine Wohnung mit 5 Prozent Mietrendite. Mögliche Gründe können eine nicht optimale Aufteilung einer Wohnung oder ihre Ausstattung sein.
Kann die Wohnung aufgrund geringerer Attraktivität im Falle eines Mieterwechsels nicht sofort neu vermietet werden, dann haben Sie einen Mietausfall von mindestens einem Monat – und schon ist Ihre bisherige Berechnung unter Zugrundelegung einer Mietrendite von 5 Prozent hinfällig.
Es lohnt sich, bezüglich der Mietrendite genau hinzusehen. Oftmals ist der Grund für eine hohe Mietrendite, dass die Wohnung günstiger verkauft wird als eine vergleichbare Wohnung in ähnlicher Lage. Das könnte zum Beispiel daran liegen, dass der bisherige Eigentümer unter Umständen von einer Sonderumlage im nächsten Jahr Kenntnis hat und die Wohnung deshalb noch schnell verkaufen möchte. Deshalb ist es neben der Mietrendite auch wichtig, dass Sie sich die Eigentümerprotokolle der vergangenen drei bis fünf Jahre genau ansehen. Auf diese Weise finden Sie heraus, wie sich die Rücklagen im Allgemeinen entwickelt haben, und welche Investitionen in Zukunft anstehen, sodass möglichweise bald eine Sonderumlage fällig wird.
Der steuerliche Aspekt im Zusammenhang mit der Mietrendite
Bei der Suche nach Wohnungen für meine Kunden lege ich alle Kriterien zugrunde, die ich selbst beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen würde. Für mich persönlich ist die langfristige Vermietbarkeit sehr wichtig ebenso wie die Entwicklung des Standorts und die damit verbundenen Standortfaktoren. Was viele Immobilienkäufer vergessen ist, dass die Miete eine von insgesamt sieben Einkunftsarten in Deutschland ist und dementsprechend versteuert werden muss. Sie können zwar Abschreibung, Werbungskosten und Zinsen dagegen rechnen, dennoch bleibt oftmals ein Überschuss übrig. Für diejenigen, die bereits den Spitzensteuersatz zahlen, wirkt sich eine höhere Mietrendite von beispielsweise 0,5 Prozent nicht mehr so stark aus.
Es kann jedoch passieren, dass Sie eine Wohnung zu einem vernünftigen Kaufpreis erwerben, dass die Lage gut ist und der Standort beste Zukunftsaussichten hat. Aufgrund dessen kann sich der aktuelle Wert von heute 100.000 Euro innerhalb der nächsten zehn Jahre signifikant nach oben entwickeln und auf 130.000 Euro steigen. Nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren können Sie bei einem Verkauf Ihrer Immobilie den Gewinn steuerfrei einnehmen. Im genannten Beispiel wären es 30.000 Euro, die Sie im Falle eines Verkaufs steuerfrei erhalten.
Und genau das ist das Besondere an einer vermieteten Immobilie, die sie als Kapitalanlage besonders interessant macht.
Bezüglich der Mietrendite möchte ich Ihnen schildern, was mir selbst widerfahren ist. 2011 habe ich eine Wohnung in Ingolstadt als Kapitalanlage erworben. Wäre es nach der Rendite gegangen, hätte ich sie nicht kaufen dürfen. Die Wohnung war von einer Mieterin bewohnt, die sich anwaltlich gegen eine Mieterhöhung des vorherigen Eigentümers wehrte. Am Ende wurde ein Gutachter beauftragt, der zu dem Ergebnis kam, dass eine Mieterhöhung um 0,30 Euro pro Quadratmeter gerechtfertigt sei. Damals gab es noch keinen Mietspiegel in Ingolstadt. Nach meiner Auffassung befand sich die Wohnung in einer sehr attraktiven Lage. Der Grundriss war gut, und die Wohnung hatte einen Balkon und einen TG-Stellplatz. Heute, rund acht Jahre später, hat sich der Wert dieser Wohnung mehr als verdoppelt. Diesen Wertzuwachs hätte ich allein durch die Miete niemals erzielen können. Das ist ein Beispiel, anhand dessen ich Ihnen zeigen möchte, dass viele Faktoren für das Immobilieninvestment ausschlaggebend sind.
Deshalb kann ich gar nicht oft genug betonen, dass die Mietrendite ein wichtiger Aspekt, jedoch nicht der wichtigste Aspekt beim Immobilieninvestment ist!
Kaufen Sie Immobilien für andere – nicht für sich
Das Wichtigste an einer Immobilie als Kapitalanlage ist deren Vermietbarkeit! Das sollte die Immobilie auch bestmöglich den Anforderungen des lokalen Wohnmarktes entsprechen. Hier hilft oft ein Blick auf die demografischen Entwicklungen der Stadt. Kleine Wohnungen in Universitätsnähe werden auf dem Markt immer beliebt sein, genauso wie Mehrzimmerwohnungen im direkten Speckgürtel einer aufstrebenden Stadt. Denn hier ziehen Familien hin, die sich die steigenden Mietpreise einer dynamischen Stadt nicht mehr leisten können oder wollen. Hier hilft es, sich vertrauensvoll an uns als Experten zu wenden, da wir die Region vorab analysiert haben und die Entwicklung gut einschätzen können.
Ein Fehler, der gern von Investoren gemacht wird, ist, die Immobilie und den Grundriss mit den Emotionen eines Eigennutzers zu sehen. Oft stellen sie sich die Frage: Würde ich hier wohnen wollen? Alle eigenen sehr individuellen Präferenzen und Standards beeinflussen dann die Sichtweise. Dabei ist doch aber die Frage, ob das Objekt in diesem Zustand vermietbar ist. Es verhält sich ähnlich wie beim Angeln: Der Köder muss dem Fisch schmecken – nicht dem Angler. Geradlinige, klar strukturierte Grundrisse mögen nicht en vogue sein, sprechen aber die breite Masse an und ergeben die grösste Schnittmenge bei der Vermietbarkeit. Eine zeitlose Ausstattung wie ein solider Eichenboden gefiel immer und wird auch immer gefallen.
Sie wollen sich um nichts kümmern?
Gar kein Problem! Bei fast allen Immobilien über uns können Sie über die Hausverwaltung oder über den Bauträger eine optionale Sondereigentumsverwaltung (=SE Verwaltung) hinzubuchen und das bei geringen Kosten für ca. 20 € bis 30 € pro Monat. Das hört sich vielleicht am Anfang nach sehr viel Geld an, aber wenn Sie sich mal damit auseinander gesetzt haben, welche Aufgaben Ihnen abgenommen werden, dann ist das Geld sehr gut investiert.
| WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung |
| Führung der offenen Fremdgeldkonten der Eigentümergemeinschaft | Führung der Treuhandkonten oder mittels Bevollmächtigung der Eigentümerkonten des Wohnungseigentümers / Vermieters |
| Vereinnahmung und Überwachung der Hausgeld- und sonstigen Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie gegebenenfalls deren Durchsetzung im Mahnverfahren für die Eigentümergemeinschaft | Vereinnahmung und Überwachung der Miet- und sonstigen Zahlungen des Wohnungsmieters sowie gegebenenfalls deren Durchsetzung im Mahnverfahren für den Wohnungseigentümer / Vermieter |
| Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Eigentümergemeinschaft sowie gegebenenfalls Abwehr unberechtigter Forderungen | Begleichung und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen des Wohnungseigentümers / Vermieters sowie gegebenenfalls Abwehr unberechtigter Forderungen |
| Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft | Führung der laufenden Buchhaltung über alle Einnahmen und Ausgaben des Wohnungseigentümers / Vermieters |
| Erstellung der jeweiligen Jahresabrechnung (also regelmäßig bis drei Monate und in Einzelfällen bis sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres) unter besonderer Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage | Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung (also spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums), die der Wohnungseigentümer / Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter erteilen muss |
| Aufstellung des Wirtschaftplans für das kommende Wirtschaftsjahr | Vermietung und Abwicklung von Mietverhältnissen (Mietersuche, Bonitätsprüfung, Mietvertragserstellung, gegebenenfalls Mietvertragsabschluss, Kautionsabwicklung, Mieterhöhungen, Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen, gegebenenfalls Kündigung des Mieters und Entgegennahme von Mieterkündigungen, Fertigung von Übernahme- und Übergabeprotokollen) |
| Vorschläge zur Kosteneinsparung, etwa durch eingeholte Angebote anderer Versicherer und Dienstleister oder von Kostenvoranschlägen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten | Vorschläge zur Kosteneinsparung, etwa durch eingeholte Angebote anderer Versicherer und Dienstleister oder von Kostenvoranschlägen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten |
| Korrespondenz mit Vertragspartnern | Korrespondenz mit Vertragspartnern |
| II. Technische Betreuung | |
| Regelmäßige Begehung des Gemeinschaftseigentums zur Beurteilung des baulichen und / oder technischen Zustands, auch ohne Mängelanzeige der Wohnungseigentümer | Gelegentliche Begehung der Eigentumswohnung zur Mängelfeststellung, meist nach Mängelanzeige des Wohnungsmieters |
| Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, wozu nach vorheriger Unterrichtung der Eigentümer ein Beschluss erforderlich sein kann | Vergabe und Überwachung der erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Eigentumswohnung sowie entsprechende Unterrichtung des Wohnungseigentümers / Vermieters |
| Schadensbesichtigungen und Schadensmeldungen an den zuständigen Versicherer | Schadensbesichtigungen und Schadensmeldungen an die WEG-Verwaltung und / oder den zuständigen Versicherer |
| Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten (etwa Vergabe des Winterdienstes) | |
| III. Rechtliche Betreuung im weitesten Sinne | |
| Einberufung der Eigentümerversammlungen nebst Erstellung der Beschlussvorlagen | Vertretung in Rechtsangelegenheiten, sofern vom Wohnungseigentümer / Vermieter ermächtigt |
| Leitung der Eigentümerversammlung | |
| Erstellung einer Niederschrift über die jeweilige Versammlung | |
| Führen der Beschluss-Sammlung | |
| Gestaltung und Kontrolle von Verträgen für die Eigentümergemeinschaft, etwa mit dem Hausmeister oder den Reinigungskräften für die Treppenhäuser | |
| Beratung der Eigentümergemeinschaft zu Fragen des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe des WEG | |
| Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei Streitigkeiten der Eigentümergemeinschaft, sofern von ihr dazu mittels Beschluss oder im Verwaltervertrag ermächtigt |
Was meine Kunden suchen
Meine Kunden suchen häufig die Nadel im Heuhaufen. Der niedrigste Kaufpreis soll es sein, ein idealer Grundriss, beste Lage, ein Badezimmer mit Fenster, kein Erdgeschoss, ein Balkon, hohe Rücklagen für die Instandsetzung, hohe Mieteinnahmen, ein langfristiger Mieter, Altbau, im Idealfall mit Stuck – das sind die Kriterien, die im Zusammenhang mit einem Immobilieninvestment immer wieder genannt werden. Doch die Nadel im Heuhaufen zu finden, ist mit einem enormen Zeitaufwand verbunden, was für die meisten Kunden nicht vorstellbar ist. Ganz abgesehen von der Zeit, die aufwenden müssen, um Immobilien zu besichtigen, Objekte zu prüfen und zu vergleichen, Unterlagen für die Finanzierung vorzubereiten usw.
Deshalb sollten Sie die Immobiliensuche in professionelle Hände geben und sich vorab folgende Punkte überlegen:
- Welche Art von Immobilie möchten Sie kaufen, und welche Eigenschaften soll sie aufweisen?
- Suchen Sie einen kurzfristigen Ertrag, oder soll sich die Immobilie langfristig rechnen über einen Zeitraum von 10, 15 oder 20 Jahren?
Sind Pflegeapartments die richtige Renditegarantie
oder doch eher ein Trugschluss?
Sie wirken wie eine ideale Kapitalanlage mit einer perfekten Rendite von 4 Prozent und mehr und einem fast zu unscheinbaren Risiko. 25 Jahre in Ruhe abzahlen und die Vorteile genießen. Doch ist dem wirklich so? Sind Pflegapartments wirklich eine ideale Kapitalanlage? Die Menschen werden prognostiziert immer älter und der Bedarf nach Pflegeheimen steigt. Für die Eigentümer scheint es fast so als wenn das Geld mühelos investiert würde. Auch der spätere Verkauf einzelner Apartments wird fast schon garantiert, o werben zumindest manche Bauträger in ihren Broschüren: Superlative wie „wertstabile Geldanlage“, „krisenfest“ und „inflationsgeschützt“ sind die Hauptargumente.
Leider ist das Ergebnis mehrere Untersuchungen wie z.B. von Finanztest sehr ernüchternd. Zwar wirken Pflegeheime wie eine ideale Kapitalanlage, bringen jedoch mehr Probleme als gedacht mit sich.
Grundlegende Dinge
Früher war die Investition nur etwas für Großinvestoren aufgrund der hohen Kapitalsumme, da Sie nur ganze Pflegeheime kaufen konnten. Doch seit einigen Jahren haben auch Privatanleger die Möglichkeit sich in solche Anlagen einzukaufen. Meistens sind es kleinere Apartments von z.B. 150.000 Euro aber es geht auch bis hin zu 300.000 Euro und meistens mit hohen Renditeversprechungen. Doch was erhält man dafür? Bestenfalls ein ca. 20-30 Quadratmeter großes Apartment. Nun aber die Besonderheit, darin enthalten ist auch ein Anteil von ca. 25-40 Quadratmetern an möglichen gemeinschaftlichen Räumen wie z.B. Essensraum, TV-Raum, usw. Daher finden Sie in vielen Exposé eine Angabe der QM über z.B. 60 und dann klingt das Investment gar nicht so unattraktiv, wenn der Kaufpreis bei 150.000 € liegt. Bei genauerem Hinsehen fällt Ihnen aber dann auf, dass die Anzahl der QM aufgeteilt ist in z.B. 20 QM für das Apartment und 40 QM für die Gemeinschaftsfläche. Nun hört sich das Angebot nicht mehr so lukrativ an und Sie denken bestimmt, für was brauche ich die 40 QM Gemeinschaftsfläche? Nun ja, Sie beteiligen sich ja an einem ganzen Pflegeheim und das beinhaltet eben auch die Gemeinschaftsfläche, da diese sonst ja keiner kaufen würde und welche auch keinen Ertrag abwerfen.
Vorteile und Pachtvertrag
Ein großer Vorteil ist aber, dass das Gebäude und die Außenanlagen oftmals über viele Jahre hinweg an den Betreiber des Pflegeheims verpachtet ist. Finanziert wird das durch einen monatlichen Pachtzins, der auf die Anleger nach deren Miteigentumsanteilen an der Immobilie aufgeteilt wird. Dieser Pachtzins ist nicht starr und passt sich entsprechenden an die Entwicklung der Lebensunterhaltskosten an. Meist steigt er nicht in Höhe der vollen, sondern nur um bis zu 50 bis 80 Prozent der Inflationsrate. Doch was besagen die Pachtverträge üblicherweise? Oftmals sind Instandhaltungen von Dach und Fach z.B. Reparaturen an Versorgungsleitungen, Fenstern, Dach oder tragenden Wänden oder Außentüren von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Für die restlichen Instandsetzungen wie z.B. die Renovierung der Apartments und Gemeinschaftsräume, Instandhaltung und Wartung der technischen Anlagen usw., ist in der Regel der Betreiber verantwortlich.
Eigenbedarf
Schwierig wird es, wenn Eigenbedarf angemeldet wird für ein Apartment im Pflegeheim. Nicht immer steht den Eigentümer dieses Privileg zu aber meistens wird der Eigentümer dann bevorzugt behandelt und in der Warteliste noch oben gesetzt. Ferner gibt es weitere positive Eigenschaften wie z.B. geringe Instandhaltungskosten und sehr wenig Verwaltungskosten. Dennoch rate ich dazu Vorsicht bei einem Kaufbedürfnis walten zu lassen. Die Risiken sind doch erheblich höher als man denkt und sehr schwer zu kalkulieren.
Worauf bei den Renditen zu achten ist
Problematisch wird es schon bei den Renditen, die zwischen 3,5 und 4,5 % im Jahr liegen. Diese beziehen sich auch nur auf die Bruttomietrendite, welche im Verhältnis zum Kaufpreis der Wohnung im ersten Jahr steht. Darin enthalten ist nicht die Grunderwerbssteuer, schwankend zwischen 3,5 bis zu 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Auch fehlen noch anfallende Kosten für Verwalter und mögliche Zahlungen für Instandsetzungen.
Wiederverkauf
Um genau abzuschätzen wie sich eine Rendite entwickeln kann, hängt zudem von der Miet- und Wertentwicklung ab. Natürlich steigt die Wertigkeit der Anlage durch die Inflationsrate, dennoch kann es auch zu einem Wertverlust kommen. Geschuldet durch die allgemein sehr hohen Preise für Pflegeapartments. Wichtig ist aber, dass Sie erst dann wissen was Ihr Apartment wert ist, wenn Sie es verkaufen wollen. Da Sie aber eine sehr kleine Käuferzielgruppe ansprechen, müssen Sie unbedingt mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen. Idealerweise sprechen Sie auf der Eigentümerversammlung andere Eigentümer an, ob diese Ihr Apartment kaufen wollen. Das hat den Vorteil, dass sich die anderen Eigentümer mit dieser Art an Investment auskennen und vor allem das Haus schon kennen. Ich denke, dass das der schnellste und einfachste Weg sein wird, das Apartment verkaufen zu können. Über die üblichen Plattformen wie z.B. Immobilienscout24 oder Immowelt werden Sie sich sehr schwer tun, meistens können Sie diese Art der Immobilie gar nicht inserieren und daran sehen Sie schon, dass die Nachfrage beim Wiederverkauf sehr gering ist.
Instandhaltung
Auch gehören Pflegeheime zu der Art von Immobilien, die in Ihrer Instandsetzung sehr viel Aufwand benötigen. Im Verhältnis altern sie schneller, so dass sie ständig die Anforderungen an ihre Ausstattung und Konzeption ändern, modernisieren und anpassen. Auch geschuldet durch gesetzliche Regulierungen. Zudem sind die Beanspruchung und Abnutzung deutlich höher in Pflegeheimen. Besonders von hochfrequentierten Bereichen wie Gemeinschaftsräume, Aufenthaltsräume oder der Großküche. Zur Folge hat dies einen erheblichen Kostenfaktor zum Ende des Pachtvertrages, für anfallende Instandsetzungen. Die Instandhaltungsrücklage, in die oft nur wenige 0,1 Prozent des Kaufpreises fließen pro Jahr, wird dafür wohl nicht ausreichen.
Betreiberrisiko
Man muss sich bewusst sein, dass das Betreiben von Pflegeheimen eine große finanzielle Belastung mit sich bringt. Auch die heutigen wirtschaftlichen Umstände können zu einer Belastung werden. Prognostiziert werden wesentliche Gesetzesänderungen in den kommenden Jahren im Bereich der Pflege, was teure Umbauten mit sich führen kann, was Betreiber leicht überfordern könnte. Sollte ein Betreiberwechsel vorliegen ist es auch fraglich wie schnell der Wechsel vonstatten geht und ob es zu Mietausfällen kommt. Laut einer Studie des RWI-Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung geht dennoch hervor, dass die wirtschaftliche Lage von Pflegeheimen im Gesamtergebnis „relativ gut“ ist. Nur ca. 4% haben ein erhöhtes Insolvenzrisiko. Leider schlossen auch 24 % das Jahr 2017 mit roten Zahlen ab.
Fazit
In der Schlussfolgerung sind Pflegeapartments als Kapitalanlage auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Ein profitables Ergebnis ist nur zu erzielen, wenn der Betreiber einen wirtschaftlichen Erfolg für das Objekt erwirtschaftet. Pflegeheime sind aufgrund ihrer Regularien immer noch ein sehr spezifisches Produkt. Ein Risiko schwingt immer mit. Auch ist der Widerverkauf einer Wohnung innerhalb eines Pflegeheims auch deutlich schwieriger als einer regulären Wohnung. Schützen muss man sich auf jeden Fall vor möglichen anfallenden hohen Instandhaltungskosten.
Was ich meinen Kunden mitteile
Eine sehr risikoreiche Kapitalanlage, dessen Risiko im Verhältnis zur Renditechance nur sehr mittelmäßig ist und worüber sich viele sicherlich nicht bewusst sind. Als Zielgruppe sehe ich bei meinen Kunden nur diejenigen, die z.B. 50 Jahre alt sind, das Apartment bar bezahlen können oder bis zum Rentenbeginn die Verbindlichen zurückgezahlt haben und die mtl. Pacht als weitere Einnahme in der Rentenphase sehen. Später wird das Apartment an die Kinder vererbt und ein Verkauf ist somit nicht geplant. Dazu möchte ich noch erwähnen, dass ich noch nie ein Pflegeapartment vermittelt habe und das auch nicht tun werde. Sollte einer meiner Kunden eines kaufen wollen, verweise ich an Kollegen von mir, die das anbieten.
Was meine Kunden mich häufig fragen
Sehr häufig wird mir die Frage von meinen Kunden gestellt, ob der Kauf einer gebrauchten Immobilie besser ist oder der Kauf von einem Neubau. Nun ja, ein „besser“ gibt es da nicht. Ich verwende dann häufig das Beispiel, dass es eher wie bei Autos ist: Wenn Sie einen Neuwagen kaufen, können Sie die Ausstattung mitbestimmen. Das Auto riecht noch neu und ist auf dem aktuellen Stand der Technik. Und Sie haben eine Herstellergarantie. Dafür ist das neue Auto teurer.
So ähnlich ist das mit Immobilien – mit dem Unterschied, dass Autos auf jeden Fall an Wert verlieren, und zwar kurz nach Fertigstellung und Verkauf am meisten. Das ist bei Immobilien in der Regel nicht der Fall. Im Gegenteil. Daher gilt, die Haltedauer einer Neubau-Immobilie sollte i.d.R. länger sein als die einer Bestands-Immobilie, dafür haben Sie bei einer Neubau-Immobilie weniger mit Renovierungen und Instandhaltung zutun als bei einer Bestands-Immobilie.
Warum sich mein Konzept von anderen Vorgehensweisen unterscheidet
Meine Herangehensweise beim Immobilienkauf und mein Konzept für meine Kunden sind vollkommen anders und unterscheiden sich von den bekannten Methoden. Ich möchte, dass meine Kunden mit einer Immobilie einen langfristigen Ertrag erzielen, der mit einem möglichst geringen Aufwand verbunden ist.
Deshalb rate ich meinen Kunden zu einem „All inclusive Paket“ und dazu, eine Sondereigentumsverwaltung abzuschließen. Dadurch werden Sie entscheidend entlastet. Sie sparen wertvolle Zeit, die Sie sinnvoller an anderer Stelle einsetzen können. Zu diesem „All inclusive Paket“ gehören diese Dienstleistungen:
- Suche nach einer passenden Immobilie
- Besichtigung der Immobilien
- Anfertigen von Fotos, Einholen und Prüfen aller Unterlagen, zum Beispiel Wohnungsgrundriss, Energie-Pass und Eigentümerprotokolle
- Prüfen der Standortfaktoren
- Berechnung der Mietrendite und des Ertrages durch diverse Musterberechnungen
- Verhandlungen mit Bauträger beziehungsweise Verkäufer
- Korrespondenz mit dem Mieter - Erstellen der Nebenkostenabrechnung
Kunden, die mit meiner Unterstützung Immobilien gekauft haben, schätzen diese Dienstleistungen sehr. Die Übergabe in professionelle Hände gibt Sicherheit und spart Zeit und Nerven, wobei es Ihnen freigestellt ist, in welchem Umfang Sie diese in Anspruch nehmen.
Was beim Wiederverkauf zu beachten ist
Einen wichtigen Hinweis möchte ich Ihnen noch geben: Sofern Sie vorhaben, mehrere Immobilien zu kaufen, um mit 60 alle Wohnungen zu verkaufen, weil Sie Ihren Lebensabend beispielsweise in Südafrika verbringen möchten, dann sollten Sie folgendes beachten:
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, gilt für Sie nicht die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Stattdessen müssen Sie den durch die Verkäufe erzielten Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern, da der Immobilienverkauf mehrerer Immobilien als gewerblicher Grundstückshandel angesehen wird. Deshalb heißt es Aufpassen beim Wiederverkauf mehrerer Wohnungen! Beraten Sie sich vorab mit Ihrem Steuerberater, um diesbezüglich böse Überraschungen zu vermeiden.
Die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage
Bezüglich der Finanzierung sollten Sie wissen, dass sich ein Bausparvertrag nur lohnt, wenn Sie die Immobilie nicht nach zehn Jahren verkaufen möchten. Ansonsten funktioniert das Prinzip des Bausparens nicht. Die meisten meiner Kunden wählen für die Finanzierung ein Annuitätendarlehen, bei dem es sich um ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeiträgen handelt. Das heißt, die Höhe der Darlehensrate bleibt für die gesamte Laufzeit konstant, während sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils durch die regelmäßige Tilgung der Restschuld verringert.
Wichtig zu wissen ist, dass Sie die Zinsen aus dem Darlehen mit den Mieteinnahmen gegenrechnen können. Das heißt, dass hohe Zinsen die zu versteuernden Mieteinnahmen reduzieren.
Das funktioniert allerdings nur bei einer Eigentumswohnung, die Sie vermietet haben. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist das nicht möglich. Unter Verweis auf die zu Beginn gemachten Ausführungen über das Eigenkapital sollten Sie sich in Bezug auf die Finanzierung gut überlegen, wie viel Eigenkapital Sie in das Immobilieninvestment einbringen.
Das Wichtigste ist, dass Sie die für Sie optimale Konstellation finden und Sie sich mit Ihrer Kapitalanlage und der entsprechenden Finanzierung wohlfühlen.
Abschließend möchte ich Sie noch darüber informieren,
wie der Immobilienerwerb in der Praxis abläuft.
Abwicklung & Kaufprozess
Der Weg bis zur Schlüsselübergabe ist einfach und simpel:
- Erstgespräch: In einem Erstgespräch kläre ich zusammen mit meinem Kunden seine Wünsche und Ziele. Ich frage nach, welche Kriterien erfüllt sein müssen und ob er Bedenken hat. Das geschieht vor dem Hintergrund, Transparenz zu schaffen und Unsicherheiten durch Klärung auszuräumen.
- Musterberechnung: Der Erwerb einer Wohnung wird mithilfe von Zahlenmaterial finanziell durchgerechnet.
- Wohnungssuche: Die Wohnungssuche ist erfahrungsgemäß etwas zeitintensiver. In einem ersten Schritt erhalten Sie detaillierte Informationen über mehrere, in Frage kommende Objekte.
- Besichtigung: Anhand der Informationen entscheiden Sie, ob und welche Wohnung Sie besichtigen möchten.
- Berechnung: Ist die passende Wohnung gefunden, wird über ihren Erwerb eine konkrete Berechnung erstellt.
- Finanzierung: Parallel dazu wird die Finanzierung geklärt. Gegebenenfalls müssen die Konditionen entsprechend verhandelt werden.
- Kaufentscheidung und Reservierung der Wohnung: Es folgt die Anforderung des Kaufvertrags, der bezüglich der Konditionen besprochen und geprüft wird sowie die Objektunterlagen anfordern, aushändigen und prüfen. Den Kaufvertrag erhalten Sie mind. 14 Tage vor dem Notartermin.
- Notartermin: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Außerdem erledigt der Notar alle weiteren Formalitäten, die für den Eigentumsübergang notwendig sind, zum Beispiel Vormerkung im Grundbuch zugunsten des neuen Wohnungseigentümers (Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundpfandrechte, u.v.m).
- Kaufpreisfälligkeit: Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung geht an Sie per Post raus.
- Lasten-/Nutzenwechsel: Sie sind Eigentümer der Wohnung, die Miete erhalten Sie aber auch das Hausgeld müssen Sie bezahlen. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und Sie werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Nach zwei bis drei Monaten sind Sie dann Eigentümer der Wohnung. Das bedeutet, dass Sie die Miete erhalten und mit der Zahlung der Darlehensraten beginnen.
Hinweis: Eröffnen Sie ein eigenes Konto für Ihre Immobilie das hat den Vorteil, dass Sie den Mieteingang, die Darlehensrate an die Bank, das Hausgeld an die Hausverwaltung und die Grundsteuer an das Finanzamt immer im Blick haben.
Eine abschließende Bitte
Ich freue mich, wenn meine Kunden glückliche Erwerber einer Immobilie als Kapitalanlage sind. Sofern der Kunde damit einverstanden ist, mache ich abschließend ein Foto mit ihm und dem Notar und bitte ihn, das Foto in den sozialen Netzwerken veröffentlichen zu dürfen. Einige meiner Kunden bewerten meine Dienstleistung auch per Video, was für mich die beste Referenz beziehungsweise Bewertung ist. Und für meine Kunden lohnt sich, denn ich bedanke mich mit einem Geschenk bei Ihnen.
Vielleicht sind Sie jetzt begeistert von der Idee einer Immobilie als Kapitalanlage und möchten mehr erfahren? Dann kontaktieren Sie mich!